Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость. Доход от недвижимости за рубежом.

Все больше россиян интересуется вопросом приобретения недвижимости в других странах. В чем же причина популярности зарубежных квадратных метров и чем они привлекательнее отечественных?

Зарубежные рынки предоставляют потенциальным покупателям весьма широкие возможности, в то время как отечественный постоянно снижает свою конкурентоспособность и становится все менее привлекательным для большого числа инвесторов. Кровно заинтересованный не только в сохранении, но и в приумножении своих средств, инвестор обязательно обратит свой взор на зарубежные объекты недвижимости, потому что приобретение готового или пусть еще только строящегося жилья в развитой стране со стабильной экономической ситуацией, представляется вполне разумной и выгодной сделкой.

Уровень доходности в зависимости от страны составляет от 10 до 30 процентов годовых и поддерживает привлекательность вложения средств в зарубежные строения. Также положительной стороной этого является низкий уровень рискованности таких инвестиций. Инвестиции в зарубежные объекты недвижимости — весьма выгодный вариант долгосрочного размещения свободных средств, гарантирующий стабильный доход. Наиболее привлекательной для долгосрочного инвестирования считается недвижимость во Франции, поскольку в этой стране стоимость жилья растет хоть и медленно, но неуклонно.

Более высокий показатель доходности возможен при покупке недвижимости развивающихся странах, однако здесь уровень риска несколько выше. К числу таких стран можно отнести Черногорию и Болгарию, где система продажи недвижимости гражданам других стран пока еще формируется. В данное время рост стоимости недвижимости в большинстве стран Восточной Европы не превышает 20% в год. Рекордное повышение цен на жилье произошло в Риге и Талине: на 50% за год. В целом же наиболее благоприятное время для инвестиций в недвижимость ряда стран миновало — рост цен в них замедлился.

В ближайшие годы жилье в странах Восточной Европы еще будет сохранять уровень доходности в 20-25% годовых, но подбор недвижимости данного вида стал уже сложнее.

Ограничения на приобретение недвижимости за рубежом.

В большинстве европейских стран ограничений на покупку недвижимости иностранцами практически не существует, однако имеет место запрет на приобретение земельных участков. Наболее простая процедура покупки недвижимости действует на Кипре и в Испании, поскольку там для этого требуется минимальное количество документов. Для покупки дома или земельного участка на Кипре достаточно предъявить загранпаспорт и подтвердить наличие денежных средств, которые могут храниться как в европейских, так и в российских банках.

Некоторые трудности при приобретении жилья возникают в странах, вошедших в Евросоюз недавно, но преодолеть их несложно, даже используя исключительно законные методы. Например, в Болгарии иностранный гражданин не имеет права приобрести земельный участок как частное лицо, но зарегистрировав на законных основаниях предприятие, он вполне может купить этот участок на имя своей компании. Аналогичным способом недвижимость покупается иностранцами в Чехии и Хорватии. В Турции для вступления в права собственности на объект недвижимости, необходимо получить вид на жительство.

Ипотека служит неплохим выходом для тех, кто, намереваясь приобрети недвижимость за рубежом, еще не успел накопить достаточно средств, но не желает откладывать покупку. Ипотечный кредит хорош тем, что процентные ставки иностранных банков по ипотеке сильно отстают от уровня инфляции в России. Наименее требовательны к иностранным заемщикам испанские, португальские и кипрские банки. Для получения в них займа нужен минимальный набор документов. Однако в любом европейском банке платежеспособность заемщика признается удовлетворительной, если сумма выплаты по кредиту составляет до 30% размера его дохода.

Граждане РФ могут получить банковский кредит в следующих странах: Португалия, Испания и Кипр, при кредитных ставках в этих странах от 4,5% годовых. Чаще всего средства на приобретение недвижимости выдаются там в размере 60-70% от его стоимости со сроком погашения кредита до 20 лет.

В Италии процесс ипотечного кредитования довольно консервативен, поэтому у россиян при обращении за займом нередко возникают сложности, даже если все основные требования по кредитам соблюдены. Аналогичные сложности при подтверждении платежеспособности могут наблюдаться и во Франции. Более того, для получения кредита во Франции в местные банки зачастую необходимо предоставить гарантии со стороны крупных банков Европы. Иногда требуется еще и подтверждение своей принадлежности к числу клиентов конкретного иностранного банка, равно как и подтверждение того, что на счете зарезервировано не менее половины суммы запрашиваемого кредита. Также следует иметь в виду, что кредит, выдаваемый иностранцам, не превышает 50-60% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, а срок его погашения составляет не более 10 лет.

Страны, ранее входившие в состав СССР, для инвесторов привлекательны, но иностранцам получить в них кредит довольно сложно. Например, в Болгарии, кредит выдается под 8-9% годовых со сроком его погашения от 5 до 20 лет. Более привлекательным по сравнению с ипотекой вариантом является лизинг. Условия лизингового владения недвижимым имуществом предоставляют возможность пользования ею без права продажи, так как находящаяся в пользовании недвижимость до ее полного выкупа принадлежит не пользователю, а построившей ее компании.

Граждане России для сокращения срока окупаемости вложений начинают сдавать заграничное жилье в аренду сразу после его покупки, ускоряя тем самым процесс погашения кредита. Необходимые суммы они выплачивают за счет регулярных денежных поступлений от арендаторов.

Покупка зарубежной недвижимости на этапе строительства.

Самым важным при инвестировании в строительство является правильный выбор места возведения объекта, поскольку именно это должно обеспечить быструю продажу готовой недвижимости. Необходимо учитывать, что не каждый объект удается продать быстро, так как в некоторых странах для препятствования спекуляции при продаже жилья введен специальный налог, действующий в первые несколько лет после совершения сделки по приобретению недвижимости.

Как и российский, зарубежный рынок предоставляет возможности долевого участия в строительстве объектов недвижимости при помощи создания специальных фондов. В России такими фондами являются паевые инвестиционные фонды (ПИФы), а в Америке – Real Estate Investment Trust (REIT), которые регистрируются как юридические лица и могут быть акционерными, ипотечными или гибридными. На зарубежном рынке предлагается несколько вариантов инвестирования, предоставлением информации об уровне доходности, долговременности и составе REIT. Эта информация размещается на специальном интернет-сайте www.nareit.com и в журнале Real Estate Portfolio. Там же можно получить консультации опытных специалистов.

Доступ на рынок зарубежной недвижимости гражданам России открыт, но основным препятствием является высокий порог вхождения. Минимальная сумма инвестирования составляет, как правило, от 100 до 250 тысяч долларов, а иногда и больше. В то же время в большинстве инвестиционных фондов минимальный порог определяется стоимостью одной акции. Акции первой десятки фондов США стоят от 100 до 1 000 долларов. После совершения покупки иностранных акций наступает так называемый период замыкания длительностью до 5 лет. В это время могут осуществляться регулярные выплаты дивидендов, если такое предусмотрено фондом.

Долевое участие в инвестиционных проектах гражданам России также доступно. Эксперты считают, что кроме паевых фондов существуют и более выгодные варианты инвестиций, но паевые инвестиционные фонды позволяют диверсифицировать вложения. Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимого имущества составляет 7-8% годовых, однако данный показатель не учитывает расходов по уплате налогов. За рубежом налоговый сбор составляет 30% от прибыли. Таким образом, малая выгодность данного способа вложения средств очевидна, но при этом нужно понимать, что при низкой доходности невелики и риски. Следовательно, вложения в REIT представляются одним из самых безопасных вариантов инвестирования.

В Европе для инвесторов существует гораздо больше возможностей. Европейский рынок представляет тысячи различных фондов, в которые вкладывают свои средства инвесторы почти со всего мира. Эти фонды разделяются по регионам, видам недвижимости и классам объектов. Долевое инвестирование часто используется как дополнительный вариант капиталовложения, приемлемый для некоторой части активов — например, для 20-25 процентов капитала.

Модернизация зарубежной недвижимости с целью последующей перепродажи.

Если перестроить, отреставрировать и украсить можно любой объект, то хорошее место расположения найти непросто. Таким образом, наиболее сложным является этап поиска низкокачественного объекта в привлекательном месте. В настоящее время почти все лучшие земельные участки, расположенные на морском побережье, находятся в собственности предприимчивых людей, но до сих пор практически свободными остаются береговые линии Франции, Италии и Греции. Связано это с приобретением жилья только на 1-ой линии от моря.

Перед тем как начать реконструкцию, необходимо получить на это разрешение местных властей, поскольку в зарубежных странах имеет место более внимательное отношение к старинным архитектурным объектам, которые могут представлять собой культурное наследие государства.

Источник:
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Покупка недвижимости за границей. Рынок зарубежной недвижимости и преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость. Доход от недвижимости за рубежом.
http://realtor.kollegia.ru/zarubezhnaya-nedv.html

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в недвижимость как бизнесОдним из вариантов готового бизнеса может быть и недвижимость. Не обязательно ведь покупать дом для собственного пользования или перепродажи, когда цены в регионе подскочат. Сама по себе недвижимость – уже проверенный и стабильный вариант для инвестиций, доступный во многих странах мира на самых разных условиях. Да и сама недвижимость – очень разная и бизнес на её базе может быть не самым банальным. Доходы от всевозможных видов бизнеса также будут между собой отличаться.

Наиболее животрепещущий для всех инвесторов и предпринимателей вопрос, конечно же, заключается в налогах. И налоги в Германии весьма высоки – это отмечают многие бизнесмены, не только из России. В частности, инвестируя в бизнес на этой земле, надо быть готовым выплачивать следующие виды налогов:

В любых условиях экономической политики, в то время как происходит обесценивание активов, инвестиции в недвижимость являются надежным способом вложения денежных средств, который приносит доход . Поэтому мотивацией каждого, кто располагает свободными финансовыми средствами – надежное вложение денежных средств.

По данным Fitch Ratings, крупнейшего мирового рейтингового агентства, в Испании наблюдается снижение цен на жилую недвижимость. Дома предлагаются к продаже Банками по цене, сниженной на 72%, чем первоначальная стоимость в первой половине текущего года – Банки Испании привлекают инвесторов и предлагают купить недвижимость в Испании со значительным дисконтом. Такое снижение цен было вызвано явным несоответствием спроса и предложения, существующим дисбалансом состояния рынка недвижимости.

Выраженное падение стоимости недвижимости в Испании, по некоторым аналитическим данным, достигло 50%. Получение официальной информации по реальному состоянию в этой сфере затруднено. Как сообщают СМИ, цены на испанскую жилую недвижимость упали на 40%, по сравнению с максимальным уровнем цен, который наблюдался в 2007 году. Данные, предоставляемые испанской стороной зачастую противоречивы, и многие аналитики полагают, что обвал цен в реальности ещё более выраженный.

44% жилого фонда, изъятого за неуплату кредита, были проданы посредством включения в ипотечные ценные бумаги. Это свидетельствует о готовности Банков Испании продать недвижимое имущество в кратчайшие сроки со значительными скидками (дисконты). Испанский рынок недвижимости привлекает иностранных инвесторов, которые могут получить немалую выгоду от выкупа жилых объектов, в частности недвижимости, изъятой за неуплату кредита.

Blackstone Group, крупнейший владелец домов в США, намеревается воссоздать американскую инвестиционную модель в Испании. В июле прошлого года гигантский владелец частного капитала договорился о покупке 18 жилых домов, расположенных недалеко от Мадрида за сумму в 173 миллиона долларов .

Источник:
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Надежным способом вложения средств являются инвестиции в недвижимость. Резкое снижение стоимости жилой недвижимости в Испании – возможность недорого купить недвижимость в 2014
http://pro-nedvigimost.blogspot.com/p/blog-page_3071.html

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость. Типичные ошибки начинающего рантье за границей: покупка на эмоциях, доверие рекламе. Выбираем лучшие страны для вложения денег

О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.

С основными сложностями и опасностями, подстерегающими тут новичка, и попытался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.

На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких квартир и домов действительно много.

Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% — сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.

Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% — хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.

Мораль: при приобретении не стоит смотреть на цену – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте итоговую сумму, включающую все дополнительные расходы, – ведь именно ее вам и придется заплатить.

Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.

Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.

Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.

Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.

А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все небезоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:

— квартплата и коммунальные платежи. В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;

— оплата квартиры в период простоя – когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;

— страховка. В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;

— налоги. Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;

— текущие расходы. Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и прочее, — объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – В абсолютном выражении эти траты невелики – 150-300 евро в год, и для крупных инвестиций составят доли процента от дохода. Но если инвестиция небольшая… Предположим, мы вложили 5 тыс. евро, которые приносят 6% годовых, что составляет 300 евро. Получается, что от 50% до 100% полученного дохода в этом случае уйдет на сопутствующие расходы».

«В интересных российскому покупателю европейских странах, например, в Италии или Испании, арендный бизнес – это чаще всего семейная традиция местных жителей. При этом основной целью владельцев недвижимости является не получение максимального дохода от аренды, а минимизация расходов на содержание объекта недвижимости», — добавляет Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс». И предлагает рассмотреть поподробнее расходы и доходы от сдачи в аренду условно одинаковых вилл, стоимостью около 1 млн евро, которые предлагаются в понедельную аренду за 10 000 евро:

Мораль: «брутто-доходность», которой соблазняют вас продавцы арендных объектов, – это всего лишь отправная точка расчетов. Для каждого конкретного рынка надо выяснять все предстоящие вам расходы и соответствующим образом корректировать все цифры. Если обещанные вам 35% годовых в итоге превратятся в 5% — это еще хорошо. Не исключено, что недвижимость станет «работать в минус», т.е. станет еще и тянуть с вас по 500-1000 евро ежегодно.

Сезонность: не забывать о ней
Многие специалисты предостерегают от вложения денег в страны Южной Европы – Болгарию, Грецию, Испанию. «На эти страны опытные зарубежные инвесторы не обращают внимания уже достаточно давно, — отмечает Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru. – Но, увы, беда многих российских инвесторов в том, что их покупки исключительно эмоциональные».

Если же все-таки рассматривать недвижимость в данных странах с точки зрения вложения денег, то надо отметить сезонность данных рынков. Говоря проще, в высокий сезон (обычно июль-август) там толпы народа, практически любая недвижимость без ярко выраженных недостатков пользуется спросом. Но есть еще и мертвый сезон, когда всякая активность замирает. Определенную аналогию тут можно провести с подмосковными дачами на шести сотках: зимой в этих «сборно-щелевых» домиках никто не живет, сдать их невозможно ни за какие деньги, даже совсем символические.

Все это в высшей степени негативно сказывается на рентабельности вашей инвестиции. Расходы на содержание недвижимости будут идти круглогодично: если, к примеру, оставить ЖК без охраны, то и в январе предприимчивые местные жители там все разворуют. А вот доходы будут поступать лишь 2-3 месяца в году…

Есть у сезонности и еще одна не очень приятная сторона. Когда квартира сдана в долгосрочную (год и более) аренду, арендодатель воспринимает жилье как «свое». На курорт же люди приезжают на две, максимум три недели, и цель у них – «оттянуться». Все это крайне негативно сказывается на сохранности самой недвижимости и имущества – обстановки, бытовой техники…

Мораль: вариантов, приносящих лишь сезонную прибыль, лучше избегать. И уж конечно не принимать на веру «расчеты», когда за основу берется доход от недвижимости за август и потом эта цифра помножается на 12 – исходя из того, что в году 12 месяцев.

Управляющие: найти надежного
Примем как данность, что недвижимость без управления невозможна. Даже если речь не идет о курорте, где необходим гостиничный сервис, все равно без управленца не обойтись. Живя в Москве и сдавая московскую же квартиру, вы можете при появлении проблем (авария на водопроводе, проблемы с соседями, визит участкового и т.п.) лично приехать сами. А как быть, если недвижимость в другой стране?

Об управляющих мы уже упоминали – когда говорили о расчете доходности. Выяснили тогда, что из-за управленцев эта самая доходность снижается, причем платить приходится даже в те периоды, когда недвижимость не сдана. Но «траблы» этим не ограничиваются. Известны случаи, когда управляющие компании сдавали квартиру без ведома владельца – вся прибыль в этом случае шла хитрым сотрудникам, а собственник получал лишь износ своего жилья. На одном из форумов довелось прочитать весьма сочное описание, как хозяин квартиры в Болгарии по приезде обнаружил в холодильнике протухшую курицу, а электрические и водяные счетчики накрутили немалый расход. Управляющая компания, разумеется, заявила, что ничего не знает.

Мораль: выбирая управляющего, нужно разузнать о его деловой репутации и откликах прежних клиентов. А еще раньше – понять, есть ли вообще на данном рынке такие: с репутацией.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Меньше всего хотелось бы кого-то пугать и отговаривать: действие, даже ошибочное, лучше, чем бездействие. Однако выход на новый рынок всегда разумнее предвосхитить изучением. Фраза, недавно прочитанная в одной книжке: перед новой инвестицией затратьте на подготовку время не меньшее, чем вы потратили на зарабатывание той суммы, которую собираетесь вложить.

Мнения экспертов
Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости МАН «Rentsale»:
Выгоднее всего приобретать недвижимость для сдачи в аренду в России: в Москве или Питере, если денег поменьше, подойдет Подмосковье. В Европе, а особенно в Германии и Чехии, активно продаются доходные дома, но надо понимать, что за вычетом налогов прибыль будет максимум 5% при полной заполняемости. К тому же надо учитывать, что закон на стороне арендатора, т.е. если он вовремя платит, то попросить освободить помещение или поменять условия договора вы не сможете ни при каких обстоятельствах.

Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:
В Греции на популярном курорте в пешей доступности от моря квартиры с одной спальней начинаются от 30 тыс. евро (вторичка) и от 50 тыс. (первичка). Однако покупка самой дешевой недвижимости может нести значительно большие риски потери капитала. Для аренды нужно выбирать самые ликвидные варианты, тогда вы сможете сдавать их не только в пик сезона, но и в низкий сезон. Основным критерием выбора, на мой взгляд, является соотношение спроса и предложения в данном конкретном регионе. Если вы купите недвижимость максимально дешево, там, где она никому не нужна, и спроса на такую недвижимость нет, то она не только не будет приносить доход, но и принесет убытки на ее содержание. Перед покупкой необходимо консультироваться со специалистами, у которых есть опыт аренды.

Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru:
Важный момент – бюрократическая сторона покупки. С одной стороны, чем меньше бумажек необходимо оформить и подписать, тем легче, быстрее и дешевле обходится оформление сделки и, как следствие, сама инвестиция. С другой стороны – упрощенное оформление увеличивает риск мошенничества, а также является сигналом для инвестора к тому, что таким упрощением пытаются привлечь инвестора, а это значит, что могут быть проблемы с ликвидностью и доходностью на рынке. Как раз таки сбалансированность в подходе к документальному оформлению сделок с недвижимостью является большим преимуществом таких стран, как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария.

Виктор Новиков, управляющий директор компании MY NEW HOTEL INVESTMENT:
В Австрии цена «входного билета» высокая. Хотя апартамент для отдыха можно найти за 100 тыс. евро, а земельный участок для строительства от 1000 евро за сотку. Но это будут инвестиции для отдыха, а не для зарабатывания денег. Для приумножения капитала рекомендуем более солидные вложения – от 500 тыс. евро. Преимущество – надежность!

Елена Лукашова, генеральный директор ЗАО «Зеленый Континент»:
Безусловно, одной из самых лучших стран для деятельности рантье является Австралия. Стабильная экономика, высокий уровень жизни, социальная защищенность, профессиональная медицина, достойное образование, прекрасный климат и лучшая экология – все это обеспечивает стабильный спрос на недвижимость, постоянный рост стоимости объектов, высокие арендные ставки и перспективы лучшей жизни на Зеленом континенте.

Высокие арендные ставки на недвижимость в Австралии не могут не радовать потенциального инвестора. Ликвидный объект стабильно приносит не менее 8% годовых, а доход от сдачи в аренду некоторых объектов достигает 10-15%. В связи с прекрасным климатом сезон тут длится круглый год и заполняемость объекта составляет не менее 85%. Многие строительные компании даже гарантируют доходность 6-8% годовых на сдачу своих объектов первые 2-3 года, поскольку они знают рынок и уверены, что клиент все равно получит больше и не будет требовать выполнения гарантийных обязательств.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Крайне важно не смешивать понятия «покупка для себя» и «покупка для инвестиций». Иными словами, тот объект, который россиянин покупает для себя, зачастую оказывается слабо привлекательным с точки зрения получения рентного дохода. Как следствие, далеко не всегда есть смысл выбирать объект для инвестиций с учетом того, чтобы в перспективе перебраться жить поближе к нему. Зарабатывать на недвижимости нужно там, где это приносит стабильный доход и имеет оптимальное соотношение «прибыль — риски», а жить там, где нравится и комфортно.

Геннадий Тузов, директор EstateService Москва & EstateService Санкт Петербург:
Ориентироваться стоит на сезонную, краткосрочную аренду и места выбирать соответствующие. Долгосрочная аренда с учетом социально-ориентированных законов Евросоюза, защищающих арендатора, становится непривлекательной — никто не хочет оказаться в ситуации, когда арендатора приходится выселять через суд за неуплату, при этом понимая, что, возможно, суд сочтет обстоятельства последнего уважительными.

Таким образом для небольших инвестиций следует выбирать стабильные и раскрученные курортные направления, а с точки зрения перспектив рынка (стабильности и роста цены на саму недвижимость) такие, где новое жилье не возводится миллионами квадратных метров в год.

В случае привлечения управляющих компаний, для «сезонной сдачи» оптимально подходят рынки Франции (Лазурный берег), Испании, где кризис на рынке недвижимости никак не сказывается на спросе на сезонную аренду, а снижение цен — весьма на руку инвестору с деньгами, и Португалии. Если вы в состоянии заняться эксплуатацией собственной недвижимости самостоятельно — можно рассмотреть рынки Болгарии, Черногории и Турции, но доверять местным управляющим компаниям можно только под воздействием обильных вливаний под палящим солнцем.

Сергей Карцев, руководитель компании Zora Home:
Вот несколько основных уловок продавцов при продаже объектов недвижимости потенциальным рантье:

— продажа с гарантированным средним уровнем дохода от аренды в первые 2-3 года — цена завышена, и рантье получит просто часть своих денег назад, а сдавать, возможно, никто ничего не будет;

— указание дохода без налогов — готовиться надо к тому, что уровень дохода резко упадет;

— занижение услуг управляющей компании — часто при этом она аффилирована с застройщиком. Желательно выбирать независимую компанию с хорошей репутацией.

Артур Кобозев, еxecutive director компании IMEX Real Estate Broker LLC:
Рынок недвижимости ОАЭ является, без всякого сомнения, самым развитым и привлекательным на Ближнем Востоке. Наша компания работает на самом развитом и привлекательном рынке недвижимости в ОАЭ — в Дубае. Этот город известен на весь мир своими амбициозными проектами: самое высокое в мире здание и самый высокий отель, насыпные искусственные острова, целые районы небоскребов на берегу моря. Иностранные инвесторы могут покупать здесь недвижимость в полную собственность на свое имя, при этом они не платят никаких налогов на полученные от нее доходы. Приведу ключевые моменты, которые побуждают инвесторов выбирать дубайский рынок.

Дубайская недвижимость приносит высокий рентный доход – долгосрочная аренда приносит чистый доход 5-10%, краткосрочная — до 15% в год от стоимости недвижимости. Спрос на аренду очень высок – в Дубае проживает всего 10% коренного населения. Остальные 90% — иностранцы, которые работают в эмирате и, естественно, нуждаются в жилье.

Алексей Василевский, директор компании «Гермес Групп»:
На наш взгляд, Хорватия предоставляет отличные условия для приобретения и последующей сдачи недвижимости в аренду. Страна с населением около 5 млн человек ежегодно принимает почти 10 млн туристов. Гостиничная сеть невелика и откровенно не справляется с этим потоком, поэтому апартаменты для аренды очень востребованы на рынке. Большинство из них резервируются на летний сезон еще до апреля. Это тенденция последних нескольких лет. Активный сезон сдачи длится с середины мая по конец сентября. Снимают апартаменты в основном европейские туристы, для которых близость к морю не так критична, как для наших соотечественников. Удаленность до 1 км воспринимается нормально и на цене существенно не отражается.

Источник:
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Инвестиции в зарубежную недвижимость. Типичные ошибки начинающего рантье за границей: покупка на эмоциях, доверие рекламе. Выбираем лучшие страны для вложения денег О том, что все больше россиян
http://www.metrinfo.ru/invest/articles/investitsii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost-tipichnye.109566.html

Инвестиции в зарубежную недвижимость: перспективы развития рынка

Инвестиции в зарубежную недвижимость: перспективы развития рынка

Насколько выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Можно ли сейчас на этом заработать? Какие перспективы развития рынка недвижимости в европейских странах? В какой стране лучше приобрести недвижимость, чтоб максимально быстро окупить ее стоимость? Ответы на эти, и множество других вопросов мы дадим в нашей сегодняшней статье.

Не так давно мы писали статью про инвестиции, где рассказывали в теории об этом понятии, а также один материал подготовили относительно инвестиций в недвижимость нашей страны. Советуем ознакомится и с ними.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: реалии современного рынка

Экономическая и политическая ситуация по многих странах пост советского пространства оставляет желать лучшего. Инвестиции иностранных компаний уменьшаются, зарубежные банки уходят с рынка, не простая политическая ситуация и отношения с мировым сообществом тоже не сулит ничего лучшего в ближайшем будущем. Это касается практически всех стран, не исключая и Россию с Украиной.

Отсутствие стабильности и понимания того, что будет уже завтра, заставляет наших сограждан все больше и больше смотреть в сторону покупки недвижимости за рубежом. Кто-то рассматривает этот вариант как запасной, чтоб в случае каких-то проблем переехать жить в Европу, а кто-то видит в подобного рода вложении неплохую инвестицию, способную принести прибыль.

Ведущее риелторское агентство в Украине, специализирующееся на продаже зарубежной недвижимость, отмечает, что начиная с 2010 года количество сделок стремительно растет. По сравнению с 2010 годом, в 2011 количество продаж выросло в 2 раза, а 2013 год еще в 3 раза увеличил данный показатель. Только официально за год Украинцы купили не менее 2000 квартир и домов в Европе. А если учесть еще и теневой рынок, где владельцы стараются не афишировать свои покупки, то можно смело говорить, что продажи в 2013 году были на уровне 5000 объектов. По России такой статистики не имеем, но уверены, что покупок значительно больше нежели в Украине, и данная тенденция только набирает оборот.

Одно дело, если вы просто покупаете недвижимость за рубежом с целью дальнейшего проживания, и совсем другое, если рассматриваете это как перспективную инвестиции. Но так ли выгодно вкладывать деньги в зарубежную недвижимость? Давайте детально рассмотрим реалии современного рынка.

Самые востребованные страны

Чаще всего граждане Украины и России приобретают недвижимость в Испании. Около 15% всех сделок припадает именно на эту страну. Учитывая тот факт, что в 2013 году цены на недвижимость в Испании упали, то можно предположить, что в 2014 количество сделок увеличится. Падение цен связано с не очень стабильной экономической ситуацией в Европе, ростом безработицы в самой Испании, и снижением спроса среди населения.

По 10–12% покупок совершается в Великобритании, Италии, Франции и Германии. Последние же места в рейтинге занимают Греция, Кипр и Португалия.

Все таки наши соотечественники предпочитают ближнее зарубежье, и это подтверждают цифры. Более 90% всех сделок припадают на страны Европы, и только оставшиеся 10% на США, Канаду, Доминиканскую республику, Турцию и островные странны.

Спрос на недвижимость в Европе обусловлен не только территориальной близостью, но еще и схожим менталитетом, а также упрощенной визовой системой. Многие страны предоставляют долгосрочные визы при наличии жилья, а некоторые даже гарантируют вид на жительство. Так в Испании рассматривается законопроект, согласно которому каждому иностранцу, купившему недвижимость на сумму более 160.000 евро автоматически дается вид на жительство в этой стране. Это значит, что вы получите возможность не только жить в Испании, но также свободно путешествовать по всем странам шенгенского содружества.

Столь высокий спрос на недвижимость за границей обусловлен не только одним желанием перестраховаться и сберечь свои деньги. Существуют множество факторов, и в зависимости от страны они разнятся. Интерес к «забугорному» жилью подогревается еще и низкими кредитными ставками, стабильной ликвидностью и высокой возможностью получения европейского ВНЖ. К слову, причины, по которым приобретается жилье за рубежом, могут различаться в зависимости от выбранной страны. Например, недвижимость в Лондоне покупают, чтобы сохранить свои инвестиции; в Испании и Турции – чтобы перестраховаться от казусов непредсказуемой внутриполитической обстановки; в Шри-Ланке и подобных государствах – для выхода на перспективный молодой рынок.

Реалии современного рынка

Цены на недвижимость в странах Европы зависят от внутренней экономической ситуации. Например, во время финансовых проблем в Греции цена стремительно упали, и многие из тех, кто инвестировал в греческую недвижимость, рассчитывая на стабильный пост, потеряли от 10% до 30%. В данный момент Греция по немного отходит от недавних экономических потрясений, но рынок недвижимости пока не реагирует стремительным ростом. Можно сказать, что в ближайшие 5 лет не стоит ждать прибылей от вложенных денег. И это самый оптимистический прогноз.

В Испании, которая очень популярна среди наших сограждан, тоже цены на недвижимость немного упали. Растущий рост безработицы и уменьшение спроса моментально внесли корректировки в ценовую политику риелторов. Если вы хотите купить квартиру для того, чтоб просто жить в стране, то сейчас подходящее время, а если же вы планируете инвестиции в зарубежную недвижимость, выбрав для этого Испанию, то лучше повременить, понаблюдать за развитием рынка, за реакциями экономики.

Самыми стабильными странами остаются Германия, Англия, Франция. Но, как отмечают эксперты, инвестиции в недвижимость этих стран могут дать прибыль только в долгосрочной перспективе. Не стоит ожидать стремительно роста цен в Европе, и вкладывая деньги в зарубежную недвижимость, вы, скорее всего, лишь перестрахуетесь от возможных потерь, но никак не заработаете.

Отмечается рост вложений в недвижимость Болгарии. Цены на квартиры у моря многим жителям столицы могут показаться просто смешными. Например, на Золотых песках квартира в 100 квадратных метров, с видом на море будет стоить не более 100.000 евро. Если же брать не в первой линии, и квадратурой по меньше, то можно найти хорошие варианты даже за 30.000. Тяжело себе представить квартиру в Москве за такую цену. Но, как отмечают сами продавцы болгарской недвижимости, предложение пока превышает спрос, и подобного рода вложения, с целью выгодной перепродажи, нельзя рассматривать как перспективную инвестицию. Можно рассчитывать лишь на сдачу квартир в аренду, но тут тоже есть много нюансов, которые придется просчитывать еще до покупки.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: каждому по потребностям

Инвестиции в зарубежную недвижимость зависят от потребностей инвестора. В зависимости от того, какие цели вы преследуете, такую страну и нужно выбирать. Современные покупатели зарубежной недвижимости привыкли все делать размерено, без спешки, анализируя рынок, спрос, и экономическую ситуацию в стане. Инвесторы, даже если это частные лица, десять раз подумают прежде чем вложить хоть евро в зарубежную недвижимость.

Например, если человек решил инвестировать свои сбережения в дом или квартиру, с последующей сдачей ее в аренду, то для этого лучше выбрать средиземноморские страны – Италия, Испания, Греция. Стоимость квартир тут начинается от 50.000 евро, а за хорошую и приличную виллу придется заплатить не менее 200.000. Также инвесторы данной категории активно покупают недвижимость в Хорватии, Черногории, Турции. Вся недвижимость стран с теплой зимой и не знойным летом имеет повышенный спрос среди покупателей. Порядка 65% запросов на приобретение зарубежной недвижимости сориентированы именно на станы средиземноморья.

Еще 15% инвесторов мало интересуются белоснежными пляжами и морским воздухом. Для них в фаворе престижность жилья, гарантии сохранности вложенного капитала, ликвидность и возможность выгодной продажи. Чаще всего такую недвижимость можно найти в столице Великобритании – Лондоне. Удивительно, но рост цен на жилья не останавливается даже в тяжелые кризисные времена. Если сегодня вложить деньги, а это не менее 500.000 евро, в квартиру находящуюся на этапе строительства, то по завершению ее цена может вырасти, как минимум, в два раза. Это элитная недвижимость, которая требует не малых вложений, но и результат не заставит себя ждать. Спрос на квартиры в Лондоне есть, и он стабильно увеличивается. Буквально несколько лет назад украинский олигарх Ринат Ахметов купил самую дорогую квартиру в Лондоне. По информации местных СМИ, данная покупка обошлась ему в 150 миллионов фунтов стерлингов.

Не ниже Лондона по степени престижа признаны столица Франции и ее Южное побережье, итальянские районы озер Гарда и Комо, Австрия, Швейцария, а также Калифорния и Флорида в США. В Италии хорошие апартаменты площадью 100 квадратным метров, с видом на озеро Комо, террасой и бассейном обойдется в 600 тысяч евро. Если в ближайшие 5-10 лет экономическая ситуация в Италии и Евросоюзе не изменится, то такую квартиру можно продать на 70-100% дороже от первоначальной цены.

Еще одна категория инвесторов относится к разряду пионеров. Они осваивают новые, молодые рынки, которые в будущем сулят неплохим ростом. К таким рынкам можно отнести Тайланд и Шри-Ланку. Страны относительно не богатые, и купить хорошие апартаменты с видом на море можно за 100-150 тысяч евро. И это будет не просто квартира, а действительно жилье VIP класса, со всеми удобствами.

Учитывая тот факт, что страны активно развиваются, экономика их растет, и в первую очередь за счет туризма, можно предположить, что в ближайшие несколько лет на рынок недвижимости Таиланда и Шри-Ланки будут смотреть как крупные инвесторы, так и потенциальные покупатели.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: условия для среднего класса

Основу инвестиций в зарубежную недвижимость составляют квартиры в ценовом диапазоне от 100 до 250 тысяч евро. Но не стоит думать, что дешевле найти что-то нереально. Как правило, и за 50 тысяч евро вы сможете купить хорошую квартиру на средиземноморском побережье. В Испании за 50.000 есть большой выбор двух, а то и трех комнатных квартир. В Италии схожий вариант будет на 10-15 тысяч дороже.

Как мы уже говорили, отличные варианты сейчас предлагает Болгария, где за 50.000 можно выбрать просто великолепную «двушку». Однокомнатные квартиры в приморских городах стоят 20-30 тысяч евро. Если же хотите более элитное жилья, с охраняемой территорией, бассейном, зеленой зоной, то придется выложить 70-80 тысяч.

Лояльные цены на недвижимость в Европе позволяет не только зажиточным гражданам России и Украины делать подобного рода покупки. Даже на «средний» класс без проблем может приобрести дом или квартиру в той же Испании, Греции или Болгарии.

Не стоит забывать и про дополнительные расходы, связанные с оплатой работы риелторов и юристов. Не стоит самому соваться в законы и устои чужого государства, лучше немного переплатить, порядка 1-2% от стоимости квартиры, зато получить квалифицированную помощь «под ключ».

Инвестиции в зарубежную недвижимость: лояльная ипотека

Еще одним условием многих европейских стран является предоставление документов, которые показывают происхождение ваших денег. Понятное дело, что не всегда можно объяснить откуда у Вас наличными 100.000 евро, и тогда приходится брать часть денег в банке страны, в которой планируете покупку. Но не стоит сильно бояться европейских банков, ведь ставки по ипотеке у них значительно ниже и лояльнее нежели в России и Украине. Если вы найдете в наших банках ставку 15% годовых, то это просто супер, и считайте, что вам невероятно повезло. В среднем же ставки варьируются от 20% до 25%. В Европе эта цифра держится на уровне 3-4% в год.

Но многие граждане, наученные горьким опытом «сотрудничества» с отечественными банками, предпочитают не брать кредиты и рассчитывают на собственные силы. В любом случае, условия зарубежного рынка недвижимости привлекают многих украинцев и россиян, делая покупку хорошей инвестицией в свое будущее.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: реальная история успеха инвестирования

История 52 летнего жителя столицы Украины Рома Лодюка показывает, что заработать на инвестиция в зарубежную недвижимость можно, только нужно выбрать правильный момент для вложения денег. Еще в докризисном 2007 году Роман решил рискнуть, и попробовать себя в качестве инвестора на зарубежных рынках. Продал свою 3-х комнатную киевскую квартиру за 1й0.000 долларов, а деньги вложил в покупку трех небольших квартир: двух на Крите (каждая – по 27 тыс. евро) и одной в Праге (20 тыс. евро).

Сейчас Роман успешно сдает эти квартиры в аренду туристам из Украины и России, а также имеет возможность летом отдыхать в Греции с минимальными затратами.

Сам инвестор говорит, что покупки были настолько выгодны, что даже не пришлось делать ремонт. Роман ограничился заменой сантехники и докупил немного мебели. Сейчас он живет в Праге, а обе квартиры на Крите сдает по 800 евро через местное агентство.

Случай Лодюка не единичные, и многие наши сограждане понимают, что инвестиции в зарубежную недвижимость – это отличная возможность сохранить свои капиталы, да еще получить хорошую квартиру по низкой цене. Стоит отметить, что квартиры в столице Украины, про Россию мы уже молчим, на 20-30% выше нежели квартиры в Европе. Москва тут вообще не конкурент, ведь цены невероятно завышены, и продав однокомнатную квартиру на окраине Москвы, вы сможете купить великолепные апартаменты с видом на море где-то в Барселоне или Салониках.

Если Вас интересует мнение экспертов, а также вопросы относительно перспектив развития рынков недвижимости Европы и США, то советуем посмотреть видео представленные ниже.

Видео довольно интересное, и предлагаем Вам посмотреть вторую часть, в которой вы узнаете еще больше об инвестициях в зарубежную недвижимость.

Источник:
Инвестиции в зарубежную недвижимость: перспективы развития рынка
Инвестиции в зарубежную недвижимость: перспективы развития рынка Насколько выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость ? Можно ли сейчас на этом заработать? Какие перспективы развития
http://biz-anatomy.ru/vse-stati/investicii/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost-realii-i-perspektivy

CATEGORIES